راهنمای خرید املاک و مستغلات در ترکیه: اطلاعات جدید و دقیق

اگر شما به دنبال خرید ملک در ترکیه هستید، ما با با تمامی اطلاعات و دانش خود شما را در خرید ملک و فرآیند های مربوط به آن راهنمایی می کنیم.

درحالی که شما قادر به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در تمامی نقاط دنیا هستید، چرا باید ترکیه را برای خرید ملک انتخاب کنید؟

ما از تمامی مشکلات تصمیم گیری برای خرید ملک در بیرون از کشور خودتان و انجام اقدامات لازم آگاه هستیم. افرادی که شما آنها را نمی شناسید ، مکانهایی که شما آنها را نمی شناسید ، اعتماد …

برای ساده کردن این روند چالش برانگیز ، در زیر می توانید مواردی را که ممکن است هنگام خرید ملک مورد نیاز شما باشد ، بررسی کنید.

به عنوان شرکت املاک ملارس ، خوشحالیم که در کلیه مراحل خرید ملک کمکتان کنیم و با توجه به تجربیاتمان تمامی اطلاعاتی که به آن نیاز دارید را در اختیارتان قرار دهیم.

چه کسی میتواند در ترکیه ملک خریداری کند ؟

در سال 2012 ، با اصلاحیه در قانون ثبت ، شرط "برگشت" برای اشخاص حقیقی خارجی که در ترکیه اموال به دست می آورند حذف شده است.با این اصلاحیه ، شهروندان 183 کشور ممکن است بدون در نظر گرفتن شرایط متقابل ، املاک و مستغلات را در ترکیه خریداری نمایند.به دلیل محرمانه بودن لیست مشخصی از 183 کشور موجود نیست.
برای این موضوع ، می توانید اطلاعات را از سفارتخانه ها / کنسولگری های ترکیه و از اداره کل ثبت و Cadastre دریافت کنید.

پیش از این ، برای شهروندان کشورهای اسلامی و عربی امکان خرید املاک در ترکیه غیرممکن بود.
با تغییر ایجاد شده در سال 2012 برای شهروندان کشورهای عربی و اسلامی خرید املاک و مستغلات در ترکیه (به استثنای اتباع سوری) امکان پذیر شده است.

اشخاص حقیقی با ملیت خارجی می توانند در کشور ما انواع ملک از قبیل مسکن ، دفتر کار ، زمین و مزرعه را خریداری نمایند (مشروط بر اینکه محدودیت های قانونی رعایت شود).

محدودیتهای قانونی خرید ملک برای خارجیان چیست؟

• یک شخص حقیقی خارجی ، میتواند در کل ترکیه حداکثر 30 هکتار املاک و مستغلات را خریداری کند و می تواند حقوق محدودی را بدست آورد.
• در برخی مناطق  نزدیکی ملک با نواحی نظامی و امنیتی میبایست بررسی. در صورت عدم محدودیت امنیتی در منطقه مورد نظر ، یک شخص خارجی می تواند ملک را خریداری کند.
• اشخاص حقیقی با تابعیت خارجی می توانند تا 10٪ مساحت را که مشمول مالکیت خصوصی است از املاک و مستغلات و حقوق محدود دریافت کنند.
• در شرایط زیر از مقررات انحلال استفاده می شود.
  • ملک خریداری شده بر خلاف مفاد قانون  باشد،
  • ملکی که برخلاف هدف خریداری شده و توسط وزارتخانه و ادارات مربوط مجوز دریافت نموده است استفاده می شود ،
  • در صورت خریداری ملک برای طرح خاصی خریداری شده است و در مدت زمان لازم به وزارت خانه مربوطه مراجعه نشود،
  • املاکی که پروژه های آنها در مدت تعیین شده تکمیل نشده است

انواع سند

سند ملکی عنوان رسمی است که مالکیت یک ملک را نشان می دهد. در سند ملکی، اطلاعات متر مربع از بخش مستقل (مسکونی - تجاری و غیره) هرگز در سند درج نمی شود و تنها نسبت سهم را می نویسد.

به طور کلی ، سند ملکی به سه نوع تقسیم می شود.
* سند زمین
* سند در حال ساخت ( Kat İrtifakı  )
* سند مالکیت قطعی ( Kat Mülkiyeti )
 

در زیر می توانید انواع سند را به طور جداگانه بررسی کنید.

• سند زمین 

این نوع سند سهم اراضی را نشان می دهد که هیچ سازه ای روی آن نیست. همچنین این سند به عنوان سند اشتراکی نامیده میشود. سند زمین درصد و نام سهام متعلق به شخص یا سهامداران آن را نشان می دهد (در صورت وجود).

در سند زمین مشخص نمی شود که کدام قسمت برای چه سهامداری است وهر سهامدار متناسب با سهم خود سهامدار زمین است.با عقد قرارداد بین شرکا می توانند مشخص كنند كه کدام بخش از زمین متعلق به چه كسی است

علاوه بر این ، بر روی سند زمین نمی توان وام بانکی دریافت نمود.

• سند Kat İrtifak

این سندی است که در زمان پی ریزی ساختمان برای واحدهای در حال ساخت ارائه میشود و حق استفاده از ملک را نشان میدهد.
با استفاده از وام میتوان برای خرید ملک دارای سند Kat İrtifak اقدام نمود.

با این سند قدر السهم هر شخص از زمین مشخص میشود .

* شخص مالک واحد مسکونی نمی باشد و فقط حق استفاده از آن را دارد .

* در سند زمین همچنین اطلاعاتی همچون بلوک - طبقه به همراه سهم زمین وجود دارد.

* در قسمت "ویژگی اصلی سند ملک" زمین ذکر شده است . ( به دلیل اینکه هنوز ساختمان کامل نشده است هنوز در وضعیت زمین باقی مانده است.)

* در عنوان "بخش مستقل"  نوع ملک را (به عنوان اقامتگاه ، دفتر ، فروشگاه) ذکر میکند.

* به دلیل عدم تسویه حساب و اتمام پروژه با ادارات مروبطه ، نمی توان برای هر واحد انشعابات برق و آب مجزا درخواست داد به همین دلیل محاسبات مربوطه توسط انشعابات مشترک محاسبه میگردد.

• سند Kat Mülkiyet 

این سندی است که پس از اتمام ساخت ملک و اخذ مجوز سکونت صادر می شود و مالکیت قطعی ملک را نشان می دهد.

سند Kat Mülkiyet  بهترین نوع از انواع سند است.

• ویژگی های سند Kat Mülkiyet

* مجوز سکونت در برای آن وجود دارد.

* سهم از زمین تبدیل به سند ملکی مانند خانه ، محل کار .. شده است

* هر بخش مستقل از زمین به املاک جداگانه تبدیل می شود.

* شخص سهامدار با مالکیت خصوصی مطابق قانون حق استفاده از ملک خود را به صورت مجزا دارد. 

سند اصلی ملک دقیقا ساختار ساختمان را نشان میدهد . (به عنوان مثال ، ساختمان بتونی 15 طبقه)

* در سند  "بخش مستقل" عنوان اثر ، نوع ملک را (به عنوان اقامتگاه ، دفتر ، فروشگاه) می نویسد.

* انشعاب برق و آب را می توان به صورت جداگانه دریافت کرد و مصرف آن نیز با تعرفه شهری پرداخت می شود.

مراحل خرید ملک در ترکیه

بازار املاک و مستغلات ترکیه همیشه فعال بوده و به این کار ادامه خواهد داد. هر سال تعداد زیادی از کشورهای مختلف برای دریافت شهروندی ترکیه و خرید ملک به این کشور مراجعه میکنند.

در زیر میتوانید فرایند مربوط به خرید ملک در ترکیه را مشاهده کنید.

به منظور آسانتر کردن این فرایندها ، مشاوران با تجربه و خبره MELARES Turkey Properties در هر مرحله با شما همراه خواهند بود.

1. تحقیقات عمومی مرتبط با ترکیه

به صورت کلی جستجو در خصوص مناطق مختلف ترکیه بسیار مفید خواهد بود برای مثال قادر خواهید بود ساختار فرهنگی و اجتماعی ، هزینه های زندگی را بررسی فرمائید و در نتیجه مشخص نمائید کدام منطقه برای زندگی و خرید ملک شما مناسب است.

2. انتظارات خود را تجزیه و تحلیل کرده و نیازها را شناسایی کنید

هنگامی که می خواهید یک ملک در ترکیه داشته باشید ، باید پاسخ های دقیقی را برای برخی از سؤالات مهم پیدا کنید.

• آیا می خواهید ملک را برای زندگی و سرمایه گذاری خریداری کنید؟
• آیا مناطقی وجود دارد که به صورت ویژه برای شما اهمیت داشته باشد ؟
• مهمترین معیارخرید ملک برای شما چیست؟

3. انتخاب شرکت مناسب برای مشاوره و خرید املاک و مستغلات

صدها شرکت املاک و مستغلات در ترکیه ، به ویژه در استانبول وجود دارد که فروش املاک را به شهروندان کشورهای خارجی انجام می دهد.

با این وجود ، بسیار مهم است که تحقیق خوبی انجام دهید و شرکت مناسبی را انتخاب کنید.

از آنجایی که شرکت املاک و مستغلات انتخابی شما به عنوان چشم ، گوش ، ذهن و تفکر شما میباشد و در معنای واقعی کلمه مشاور شما برای خرید ملک میباشد انتخاب آن بسیار مهم است. 

بسیاری از موضوعات مانند تجربه شرکت ، محتوای وب سایت ، تبلیغات و تیم فعال مجموعه بسیارمهم هستند.

همچنین شما می توانید اطلاعات مربوط به شرکت MELARES را در بخش درباره ما و خدمات ما مشاهده کنید

4- تماس با شرکت املاک و مستغلات

برای انتخاب درست یک شرکت املاک و مستغلات ، ابتدا تماس با شرکت مزیت بزرگی را برای شما به ارمغان می آورد. به این ترتیب می توانید درباره ملک موردعلاقه خود اطلاعات کسب کنید و کمی در مورد فرهنگ سازمانی شرکت از رویکرد مشاور مطلع گردید.

5- بازدید از شرکت املاک و مستغلات

وقتی به ترکیه می آیید ، باید از شرکتی که قبلاً با آنها ارتباط برقرار کرده اید ، بازدید کنید.
این بازدید دید کلی از پروژه های مورد علاقه را به شما ارائه میکند

همچنین این امکان را به شما می دهد تا شرایط شرکت املاک و مستغلات را که قصد دارید با آن کار کنید بررسی نمائید ، این بازدید میتواند برای شما مشخص کند شرکت انتخاب شده برای شما مفید است یا خیر.

MELARES به روش های زیر عمل می کند تا از وقت خود در ترکیه بطور موثر استفاده کنید.

•  قبل از آمدن به ترکیه ، روز ملاقات به صورت الکترونیکی مشخص میشود.
• روز و ساعتی که به استانبول می آیید را هماهنگ خواهیم کرد.
• اولین جلسه را در دفتر خود برگزار خواهیم نمود.
•  ما به شما گزینه های ملکی را ارائه می دهیم که قبلاً برای رفع نیازهای شما روی آنها کار کرده ایم

6. برگزاری تور کاربردی املاک و مستغلات

برای یافتن ملک مناسب ، دیدن پروژه ها از نزدیک کاملاً ضروری است. با این حال ، بازدید از ده ها ویژگی برای پیدا کردن گزینه مناسب ، باعث خستگی شما ، اتلاف وقت و سردرگمی شما می شود.زیرا اگر پیش از این نیازهای خود را به درستی تشخیص داده باشید ، تعداد پروژه هایی که می تواند در مناطق مورد نظر شما مناسب باشد به سهولت یافته خواهد شد.یک مشاور خرید با تجربه راه حل مناسب برای نیازهای شما را ارائه می دهد.

ما به عنوان MELARES Properties ؛

• به لطف حضور مشاوران متخصص ، ما فقط پروژه هایی را ارائه می دهیم که می توانند مناسب شما باشند. ما وقت خود را با کسانی که مناسب نیستند تلف نمی کنیم.
• علاوه بر ویژگی های املاک ، ما اطلاعات دقیقی در مورد خصوصیات زندگی و سرمایه گذاری منطقه به شما می دهیم.
• ما همچنین در مورد مراحل قانونی مربوط به خرید ملک در ترکیه به شما اطلاعات می دهیم.
• وقتی تصمیم به خرید ملک گرفتید ، ما برای افتتاح حساب بانکی ، اخذ شماره مالیاتی ، فرایندهای شهروندی و سایر موارد دیگر در کنار شما خواهیم بود.

7. مقایسه بین پروژه ها

پس از برگزاری تور بازدید از پروژه های املاک میتوانید یک مقایسه کامل بین ویژگی های پروژه ها انجام دهید مشاورین ما در هر موردی که نیاز داشته باشید پشتیبانی لازم را به شما ارائه می دهند.

8. تجزیه و تحلیل شرایط مالی

پس از بازدید از پروژه ها میتوانید تجزیه و تحلیل مفصلی از قیمت ها و شرایط پرداخت داشته باشید همچنین مشاورین ما با توجه به تجربه و مهارتی که دارند تمامی راهنمایی های لازم را ارائه خواهند کرد تا ملک مورد نظر را با قیمت مناسب و شرایط ایده عال تهیه نمائید

9- واحد مورد نظر را رزرو نمائید

به دلیل بازدید روزانه ده ها نفر از پروژه و واحد مشاهده شده توسط شما ، میبایست به محض انتخاب واحد و پروژه مورد نظر آن را رزرو نمائید و هزینه آن را پرداخت نمائید به این ترتیب قیمت به توافق رسیده شده را تثبیت میکنید و همچنین مانع از فروش آن به اشخاص دیگر میشوید.

10. امضای قرارداد

اطمینان حاصل کنید که کلیه ویژگیهای توافق شده و شرایط ملک مورد نظر شما برای خرید در قرارداد ذکر شده باشد. سپس با امضای توافق نامه فروش املاک ، رسماً این روند را آغاز کنید. در این فرایند ، قیمت فروش ملک در شرایط توافق شده پرداخت می شود.

MELARES کاملاً در مراحل امضای قرارداد با شما همراه خواهد بود

11- افتتاح حساب بانکی و اخذ شماره مالیاتی

قبل از انجام هرگونه معاملات رسمی مربوط به خرید ملک ، لازم است یک شماره مالیاتی از طرف اداره مالیات اخذ نمائید و یک حساب در بانک به نام خود باز کنید.

تیم MELARES برای انجام این امور همراه شما خواهد بود

12.  انتقال سند

برای نقل و انتقالات مربوط به سند ، با اسناد و مدارک لازم مطابق با تاریخ و زمان از پیش تعیین شده ، درخواست به اداره کل ارائه می شود. مالیات و کارمزد لازم در طول برنامه پرداخت می شود. در نهایت پس از طی نمودن روال سند واحد مذکور در اختیار شما خواهد بود . MELARES به شما کمک می کند تا کلیه مراحل را به راحتی طی نمائید

سناد مورد نیاز برای انتقال سند؛

•  سند گواهی املاک و مستغلات روستا / محله ، parcel ، ساختمان 
• شناسنامه یا گذرنامه (با ترجمه در صورت لزوم) ،
• گرفتن "گواهی ارزش فعلی املاک و مستغلات" از شهرداری مربوطه (این سند توسط فروشنده تهیه شده است) ،
• گزارش ارزیابی املاک و مستغلات ،
• بیمه نامه اجباری زلزله برای ساختمانها (مسکونی ، اداری و غیره) ،
• 1 تصویر فروشنده و 2 تصویر از خریدار (در 6 ماه گذشته ، اندازه 6x4) ،
• اگر آشنایی به زبان ترکی وجود نداشته باشد نیاز به مترجم معتبر است ،
• در صورت انجام معاملات انجام شده توسط وکالت صادر شده در خارج از کشور ، نسخه اصلی و یا تصویب وکالت همراه با ترجمه آن.

تأمین مالی خریدهای ملکی در ترکیه

قدرت خرید و شرایط پرداخت خریداران ملک متفاوت خواهد بود.

در حالی که برخی سرمایه گذاران مایل هستند با پرداخت نقدی از تخفیف بهره مند شوند ، برخی از سرمایه گذاران ممکن است ترجیح دهند به دلیل محدودیت بودجه ، اقساطی ملک را خریداری کنند. می توانید در مورد مدلهای پرداختی خرید ملک که به طور کلی در ترکیه کاربرد دارد در این قسمت اطلاعات کسب نمائید .

• پرداخت نقدی

این روش پرداخت کل ارزش یک ملک در مرتبه است. مبلغ ملک توسط سرمایه گذاربه یکباره و بلافاصله به حساب شرکت ساخت و ساز پرداخت می شود.

در روش پرداخت نقدی ، شرکت های ساختمانی معمولاً تخفیف های قابل توجهی را ارائه می دهند. اگر می خواهید ملک خود را با تخفیف بخرید ، می توانید پرداخت نقدی را انتخاب کنید.

نرخ تخفیف در هر شرکت متفاوت است. مثلا؛ یک ملک با قیمت 600،000 دلار می تواند با هزینه 510،000 دلار با 15٪ تخفیف به صورت نقدی فروخته شود.

• خرید اقساطی توسط کمپانی سازنده

به جای پرداخت هزینه ملک در یک زمان ، مشتری می تواند مبلغ را به صورت اقساط و یا در حالت پرداخت مدت دار به کمپانی سازنده ارائه نماید.

شرکت های ساختمانی روش های اقساطی را به مشتریانی پیشنهاد می کنند که امکان پرداخت یکباره کل مبلغ برای آنها امکان پذیر نیست و یا مایل به استفاده از وام های بانکی نیستند. خلاصه؛ به جز خرید نقدی و وام های بانکی ، میتوان از طریق کمپانی سازنده نیز به صورت اقساطی واحد مربوطه را تهیه نمود ، مدل های پرداختی بر اساس کمپانی های سازنده متفاوت میباشد برای مثال میتوان مبلغ توافق شده را طی پرداخت های ماهانه و یا پرداخت های دوره ای  به کمپانی سازنده پرداخت نمود. برای مثال :

* اگر 600.000 دلار ارزش یک ملک باشد و شما به عنوان پیش پرداخت 300.000 دلار آن را پرداخت کرده باشید و مابقی مبلغ را طی 36 ماه به صورت اقساط ماهانه به شرکت پرداخت کنید ، این کار را "اقساط شرکتی" می نامند.

*ا گر 600.000 دلار ارزش یک ملک باشد و شما به عنوان پیش پرداخت 300.000 دلار آن را پرداخت کرده باشید و مابقی مبلغ را به صورت کلی در بازه های زمانی پرداخت کنید به این مدل "پرداخت مدت دار" میگویند ( ۱۰۰.۰۰۰ دلار بعد از ۶ ماه ، ۱۰۰.۰۰۰ دلار بعد از ۱۲ ماه و ۱۰۰.۰۰۰ دلار بعد از ۱۸ ماه )
 

• پرداخت از طریق اعتبار بانکی

این نوع روش پرداختی بخشی از مقدار ملک با استفاده از وام مسکن کوتاه مدت یا بلند مدت از طرف بانک پرداخت می شود.

• در کل ، وام مسکن نمی تواند بیش از 80٪ از مقدار ملک خریداری شده باشد.
• به عبارت دیگر ، حداقل 20٪ از مقدار ملک باید به عنوان پیش پرداخت به شرکت سازنده پرداخت شود.

مثلا؛ برای خانه ای به مبلغ 350.000 دلار ، حداکثر مبلغ وام مسکن (350.000 دلار *   80٪) 280.000 دلار است. حداکثر مبلغ وام بانکی که سرمایه گذار می تواند از آن استفاده کند 280.000 دلار است و او باید 70.000 دلار پیش پرداخت مستقیم به شرکت ساخت و ساز پرداخت کند.

• برای حداکثر مبلغ (80٪) ، نیازی به استفاده از اعتبار نیست. اگر سرمایه گذار ملک بخواهد ، می تواند با پرداخت مبلغ کمتری یا پرداخت موقت به شرکت ، از مبلغ کمتر وام بانکی استفاده کند.
• اگر پی ریزی برای پروژه هایی که در حال ساخت هستند ، هنوز انجام نشده باشذ ، اعتبار از طرف بانک سازنده به غیر از بانک های پیمانکاری توسط شرکت سازنده قابل استفاده نیست.

برای اختصاص اعتبار مسکن به مشتریان به صورت جداگانه ، بانک ها شرایط زیر را در نظر می گیرند.

1. سند Kat İrtifak باید آماده باشد.
2. 80٪ سطح ساخت و ساز باید تکمیل شده باشد.

شرایط قانونی

• پروانه ساختمان

"پروانه ساختمانی"  که به عنوان مجوز منطقه بندی شناخته می شود ، نوعی مجوز است که توسط شهرداری ها یا محیط زیست و دبیرخانه های ساختمانی برای ساخت ساختمان ها صادر می شود. ساخت و ساز بدون این مجوز نمی تواند آغاز شود.

•  سند زمین

این سندی است که مالکیت یک زمین را نشان می دهد. این سند "سند مشترک" یا "سند زمین" خوانده می شود

• Kat İrtifakı ( سند در حال ساخت )

این سندی است که بر روی ساختمانهای در دست ساخت ارائه میشود (استفاده / بهره برداری) . این سند نوعی از مجموعه اسناد میباشد که به صاحب آن اجازه استفاده و بهره برداری از آن ملک را میدهد.

• مجوز İskân

در صورت ساخت و تکمیل ملک مطابق با پروژه مصوب آن ، سندی است که توسط شهرداری مربوطه صادر میگردد و مجوز استفاده از ساختمان را نشان می دهد.

• Kat Mülkiyeti ( سند مالکیت نهایی )

سند نهایی و قطعی است که بر اساس جداسازی از قسمت های مختلف یک ساختمان برای استفاده و مشخص نمودن مالکیت  مجزا مانند  (طبقه ، آپارتمان ، دفتر کار ، فروشگاه  ، انبار ، و غیره) طبق قانون مالکیت ارائه میگردد .

• سند Kat İrtifak

این سندی است که وقتی فوندانسیون در ساختمانهای در حال ساخت انجام میشود صادر می شود و نشانگر حق استفاده از ملک است.
سهم هرکدام از واحدهای مسکونی در این سند نوشته می شود. این سند قبل و حین ساخت قابل دریافت و انتقال به غیر است. باید در نظر داشت که جنس این سند از نوع سند زمین است ؛ بعد از دریافت پایان کار(مجوز سکونت) به سند خانه تبدیل می شود

• سند Kat Mülkiyet

این سندی است که پس از گرفتن اجازه اسکان در ساختمان های تکمیل شده ارائه میگردد و مالکیت قطعی را نشان می دهد

• تبدیل Kat İrtifakı به Kat Mülkiye

پس از دریافت سند Kat İrtifakı و اتمام مراحل مجوز اسکان زمان تغییر به سند نهایی است که این امر در دفتر رسمی اسناد با ارائه مدارک مورد نیاز انجام میشود ، در این تغییرات نوع درج سند از Kat İrtifakı به Kat Mülkiyet تبدیل میشود.

•  رهن (  İpotek )

در صورتی که بدهی در خصوص ملک خریداری شده وجود داشته باشد این سابقه ثبت میگردد تا از پرداخت بدهی اطمینان حاصل شود ، هنگام پرداخت کامل بدهی وام نیز حذف میشود.

• قرارداد فروش املاک

این قراردادی است که بر مبنای معاملات بین مشتری و شرکت سازنده ای که سند آن هنوز آماده نیست انجام میشود. در بخش املاک  این سند به نام "قرارداد وعده فروش املاک و مستغلات"  نامگذاری کرده اند.

• متراژ خالص بر اساس مترمربع

به عنوان مجموع مناطق (سالن + اتاق + بالکن + سرویس های بهداشتی) تعریف شده است. به صورت کلی مجموع قسمت هایی که قابل استفاده است متراژ خالص واحد نامیده میشود؛ همچنین می تواند به عنوان "منطقه قابل جابجایی" نیز توصیف شود

• متراژ ناخالص بر اساس مترمربع

به عنوان مجموع مناطقی که دیوارها و سیستمهای پشتیبانی به منطقه خالص آپارتمان اضافه میشود شناخته میشود. در یک جمله دیگر؛ همچنین می تواند به عنوان مناطق مشترک در طبقه ای که آپارتمان در آن قرار دارد (به جز آسانسور ، پله ها ، سالن کف) تعریف شود

•  متراژ عمومی آپارتمان بر اساس مترمربع

این متراژ بر اساس بخش اشتراکی فضاهای عمومی و مساحت ناخالص آپارتمان به متر مربع محاسبه میشود ، پارکینگ و مناطق فنی در سهم منطقه مشترک محاسبه نمی شود. مجموع متراژ ناخالص، متر مربعی است که پایه فروش را تشکیل می دهد.